??中共中央政治局近日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议指出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

??记者在采访中注意到,推动房价上涨的因素颇多,其中以自媒体炒作营销为代表的各类炒作营销行为一直比较活跃。

??开发商营销方案囊括自媒体

??近年来,与房地产行业有关的一些自媒体在推高房价方面可谓“功不可没”。

??在“2018深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会”上,深圳市规划和国土资源委员会副主任王东说,针对房地产市场存在的突出问题,通过多部门联合执法,重点打击投机炒房行为和房地产黑中介,治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告,严厉打击利用自媒体、公众号等媒体炒作房地产、散布虚假信息等行为,进一步整顿和规范房地产市场秩序,健全房地产市场监管机制,切实维护人民群众的合法权益。

??此前,住房和城乡建设部也下发通知指出,各地要全面落实住房销售合同网签备案制度,定期发布权威信息;加强政策解读和市场信息公开,及时澄清误读,正面引导舆论;严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房地产、散布虚假信息等行为。

??记者就此联系了房地产行业某知名微信公众号后台,得到了这家自媒体发布广告的价格费用:“微信公众号头条推送12万元,微博直发5万元,以上是发布广告的费用。如需博主亲自撰稿,撰稿费另加8万元。”

??记者了解到,这一公众号平时以推送财经内容为主,每篇的阅读量基本都达到10万以上。该公众号关于房地产的分析文章,常引得评论区一片赞赏。

??比如今年6月的一篇文章中,前半部分详细分析了当今时代人们对生活品质的追求,接着笔锋一转,提到了某个房产项目的区位优势,称其为“大都市人的真正后花园”。

??博主称自己的初心是“希望给奔波的国人寻找心灵的港湾”。

??另一个拥有数十万粉丝的房地产微博,其内容更是与买房息息相关,比如,“房产就放在那里,谁去拿就是谁的”“应先赚房产的钱”“买房,差不多**正确的选择是尽早买”。记者注意到,该微博曾回复网友称,“如果你现在住在一二线城市,每次房价上涨,都及时把房产**部分提现,用来再次投资房产,你现在持有的房产,应该有八套以上”。

??一位不愿透露姓名的房地产自媒体从业人员告诉记者,一般的传媒公关公司对房地产推出的宣传策划方案里,常包括线上自媒体广告和线下活动等。广告投放初始目的是推广产品而非抬高房价。

??在被问及大推自媒体广告是否能对房价产生影响时,该从业人员回答:“我们更多是塑造品牌形象,实际效果需要视情况而定。”

??一家大型房地产公司的内部员工就上述情况回复记者称,“我们确实会在不同的平台花很大力度宣传,但炒作这个词的界限很模糊。我公司非常注重品牌意识,不可能宣传不实消息,更不会做杀鸡取卵的事情。品牌公司不会在网络大张旗鼓投入与事实不符的广告,自毁品牌形象”。

??购房微信群网友被看作“金元宝”

??除了自媒体,与房地产有关的信息通过各种渠道广泛传播。

??在一个200人的买房交流微信群中,有网友说:“炒房不是个人能炒起来的,小门小户是没有这个能力的。炒房大多是房地产公司的营销手段,吸引更多的人来买房子,趁机哄抬房价。我就是做这一行的,我特别清楚。”

??当记者问及如何判断房地产商的营销时,这名网友解释,“劝客户少开发票的大都是为了逃避税款的房地产商。特别是房产商突然涨价,谈好的价格和合同上不一致,这样基本可以判断他们使用了不良手段。房价缓慢上升可以理解为开发商合理避税,但突然涨价是不符合常理的”。

??在这个购房群里,有网友发布的一条消息引起了记者的注意,“我有套房子近期想卖掉,房子70平方米户型非常好,不想卖得太低,9月份后房子会涨吗?有没有懂行的帮我看看,感谢”。

??这一消息发布之后,群内立刻有几名网友站出来抗议:“这是典型的营销!”“踢掉,这种简单的套路还往群里发!”

??群主对此解释称,“这是全国群,真要卖房的人会不写城市地址吗?这些骗子广撒网,有好奇的就被套进去了。如果你加了他,聊着聊着你在哪他房子在哪了,定价又很低,能给建议的人必然是懂行的,听到这低价,能不心动”?

??还有网友认为,“加入购房群的人,不是真想买房,就是利益相关,骗子进来看群里面都是一个个金元宝”。

??饥饿营销和电话推销也是房地产行业常用的手法。

??“某某园,样板间22号就开放了,就是不开盘。”老家在安徽的王先生急需购房,最近看了不少楼盘。

??“销售总说马上就没有房了,到哪个楼盘都说房子只有一两套。感觉现在卖房子和卖‘跳楼价’的羊毛衫一样,每天都是‘大甩卖’,没多久就卖光了。”王先生说。

??还有一名从事商业地产推广的房地产从业人员告诉记者,“我们商业地产做广告是有一定效果,但是这肯定不如用电话推销‘拦截’的效果好”。

??“没需要的人接到就挂断了,有需要的人接到肯定会听下去,这是和电话销售技巧有关的。”这名房地产从业人员说。

??自媒体不能助长非理性房产消费

??对于形形色色的房地产营销手法,记者采访了业内有关专家。

??自媒体作为信息时代传播快、受众广、影响大的新兴媒介,在房地产推广方面扮演了重要角色。新媒体和传统房产营销确实有不一样的地方,这是互联网兴起以来,地产商用来刺激炒房需求从中获得商业利益的一种方式。”中国人民大学法学院教授刘俊海说。

??北京大学法学院副教授、房地产法研究中心中方主任楼建波认为,房地产企业有时候会声称自己盖的楼盘边上会建个小学、地铁站即将开通等,如果这都是真的就没有问题。如果不是***说是***,那就涉及虚假广告,甚至欺诈的问题,就应该承担虚假广告的责任。所以,地产商发布在新媒体上的广告,也是一种广告策略,有问题应承担相关责任。适度宣传,不做虚假广告,是开发商必须具备的行业道德。

??“在法律法规方面,我们要求开发商进行信息披露、一次公布房源,如果买的人很多要求摇号等,还包括开发商在预售许可证拿到以后房源要全部推向市场。如果开发商没有这么做,就构成捂盘惜售,有关部门可以依照相关法律法规进行查处。”楼建波说。

??刘俊海认为,炒房现象一直受到关注。相关法律有城市房地产管理法等,主要是规定房地产企业的市场准入条件以及城市房地产的管理制度。至于对房价的宏观调控,城市房地产管理法基本上没有相关规定。所以下一步,如何找到一个精准的房地产市场价格调整机制,这是目前面临的一个重要课题。

??“有些自媒体炒作是为了卖房。我个人觉得自媒体不能误导他人,不能助长人们不理性的房产消费需求、无限制地鼓吹买房。自媒体炒房是值得监管者认真研究的一个新动向。市场失灵,监管者不该失灵,应当与时俱进及时研究新情况、解决新问题、提出新方案,把这种不理性的自媒体炒房现象遏制在萌芽状态。这就需要多个部门形成监管合力,提升监管效能,避免非理性的自媒体炒房现象蔓延开来误导公众,助推房地产泡沫进一步膨胀。自媒体也要爱惜自己的羽毛,树立对法律的信仰和敬畏之心,这样才能赢得社会的尊重和信任。”刘俊海说。